房地產市場正在經歷從繁榮到調整的階段轉變，上半場由城市化和出口導向型經濟推動，而下半場可能伴隨著風險釋放。地方政府通過土地財政進行基礎設施建設和招商引資，催生了上半場的發展，但現在隨著市場接近飽和，很多問題暴露出來，需要迎接風險釋放的下半場。

未來關注三中全會提出的對約3億新市民的公共服務和住房保障政策，以及中央與地方政府在新一輪改革中的責任劃分，是至關重要的。一旦長期國債等政策得以實施，或許可激發潛在需求，助力新市民融入社會，逐步促進房地產市場穩定。然而，短期內市場仍將面臨挑戰。

副總理提出考慮以合理價格收購商品房作為住房保障措施。然而，具體實施方案仍未明確，包括收購額度、責任分擔方等尚待敲定。一旦商品房收購成為現實，開發商可能承受一定虧損。此舉旨在解決開發商資金鏈緊張導致無法交房等問題，強調政府的人民性和政治性，確保解決市場痼疾。

當前重點在于解決利率定價、收購價格、項目篩選等問題，然而這些挑戰不會一蹴而就。國企在執行過程中可能感受到一定的壓力，而保障房建設和管理或將由功能性國企主導。對于市場的演進，還尚待各地進一步摸索出明確規律。愿隨著政策落地，房地產市場能迎來更穩定的未來。

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地產新趨勢：政策導向下的變化

近期，廣州、深圳、佛山、東莞等地相繼成立了安居集團，以規劃、籌集建設及運營保障房為主要任務。例如，廣州計劃今年籌集一萬套特色型保障房，委托了安居集團負責。這些地區的城投公司也成立了安居企業，致力于招商引資、人才租賃住房及人才保障房等項目。區級企業在招商引資、產權項目以及產業園區配套宿舍等方面有著重要作用。

國家政策方面，現在要求優先儲備閑置低效利用的土地。這一政策可能對一線城市和二線城市的土地供應政策帶來邊際變化。從土地供應角度來看，一方面需要減少土地供應量。目前，已供應但尚未開發的土地按建筑面積計算，但未來將按建設年限計算。根據去年新建商品房的銷售規模，預計大約需要7到8年才能消化。因此，土地供應政策總體上將變得更加緊縮，但各區、各城市的執行情況可能存在差異。

具體來說，如果某個區域在售新房的消化周期超過36個月，則不再供應土地；如果消化周期在18到36個月之間，則只能利用存量土地，多少存量就使用多少土地，不再新增土地指標。此外，土地供應開始轉向精細化管理。例如，上海最近的政策明確要求減少小戶型公寓的供應，因為新房的需求主要來自改善型住房需求。改善型住房將有所調整，如控制樓層高度、提高居住品質、減少公攤面積等，以提高實際使用面積，間接降低房價。