房地產市場的基本特征

房地產市場雖然也是商品或服務交換的場所，但因房地產商品和服務的特殊性，使得房地產這種不動產的交易與其它動產的交易

有著非常不同的特征。

（1） 需要政府的監管與介入。在我國，城鎮土地是屬于全民所有，因此，其使用權的出讓、轉讓，以及使用、規劃、開發等活動必須由政府代替人民來行使相關職能。

（2） 有很強的區域性。由于房地產具有位置的固定性和產品的非同質性，決定了房地產市場只能是一個區域市場。區域與區域之間的商品不能互補，不應因為某一個區域的房地產商品供應過剩而滿足另一個區域內的需求。

（3） 是一個多層次的市場。因消費者的目的、偏好、經濟實力等差異，房地產市場必然是一個多層次的市場，有人需要經濟型的緊湊型住房，有人需要高檔別墅，有人購買房屋用來自住，有人購買房屋用于經營。

房地產市場的分類

房地產市場通常可以從實物形態、用途、檔次、區域、目的、流轉次數等方面進行分類。

影響房地產業發展的因素分析

宏觀因素

影響房地產業發展的宏觀因素主要包括：政策的土地供應政策、金融政策、財政政策、稅收政策和房地產政策等。

土地供應政策

土地供應是政府調控房地產業供給的重要手段，擴大土地供應量計劃，讓更多的土地進入市場，地價就可能趨于下降，房地產開發成本就會降低，因而，從較長時期來看，增加土地供給可以刺激房地產供給量的增加。

反之，緊縮土地供應量計劃，減少進入市場流量的土地供應量，地價就可能會上升，房地產開發成本就趨于增加，因此，從長期來看，房地產供給量增多的勢頭就可能被壓制。

房地產政策

政府在不同時期針對房地產出臺的政策

區位因素

房地產業有很強的區域性。從宏觀區域上分，房地產市場可分為一線城市市場、二線城市市場、三線城市市場等。從微觀區位上分，房地產市場又可分為城區、郊區等市場。不同的地理位置、不同的資源條件往往導致不同的消費者認同度，從而帶來不同的投資回報。因此區域與區位是影響房地產投資的一個非常重要因素。

人口因素

人口素質、性別構成、消費能力、消費偏好、年齡構成等于人相關的因素對房地產行業將會產生非常重要的影響，因此，房地產投資的一個重要的前期工作就是對所在區域的人口因素進行詳細調查，以設計出更加安全的投資收益模型。

經濟因素

房地產業是宏觀經濟中的一個產業部門，因此其發展也必然受到諸多經濟要素的制約和影響，起作用比較大的經濟因素包括：（1）資金充裕程度；（2）宏觀經濟環境；（3）市場健全和活躍程度；（4）供應鏈健全程度；（5）政策健全和穩定程度。