回顧2023年，經歷了前兩年的深度調整，購房者置業情緒和企業端市場信心仍未完全恢復。

中央政治局會議首次提出“我國房地產市場供求關系發生重大變化”的觀點，并進一步明確了“三大工程”建設，以探索行業新的發展模式。多個部委積極落實具體政策，各地的限制性政策也逐步優化，為房地產行業帶來了真正的政策底部。

關鍵詞一：市場調整

2023年，我國房地產市場持續調整，仍處于筑底階段，供求關系也發生了重大變化。人口對住房需求的支撐力度進一步減弱，整體住房需求明顯減弱。供應端來看，近年來，隨著房地產市場的快速發展，土地供給量顯著增加，市場整體供給也逐步達到頂峰。尤其是低能級城市的庫存量較高，過去供不應求的緊張局面已經發生了根本性的扭轉。

價格方面：新房價格波動調整累計漲幅不足0.2%，二手房價格持續下跌，已經連續19個月環比下跌。

成交方面：新房銷售規模繼續下行，全國商品房銷售面積同比下降了8.0%，商品房銷售額同比下降了5.2%，預計年末市場仍將面臨下行壓力。

土地市場方面：整體低迷的態勢仍未改變，住宅用地供求規模同比繼續下降住宅用地推出和成交面積分別同比下降超20，絕對規模均為近十年來的最低水平。

企業方面：房地產企業的銷售業績持續下滑，企業資金面仍然承受壓力，行業繼續進行清理整頓，TOP100房企的銷售總額同比下降14.7%，民營企業的經營壓力較大，房地產企業的風險也在蔓延。

2024年房地產市場的恢復節奏將依賴于居民置業預期能否好轉。商品房新房市場仍然面臨著一定的挑戰。

關鍵詞二：限制性政策逐步放松

在7月24日中央政治局會議定調“房地產市場供求關系發生重大變化”后，8月底以來，住建部等多部委出臺了多項房地產優化政策，各地也紛紛積極響應，多數城市的限制性政策已經完全放開。

個人住房貸款的“認房不用認貸”等三大優化方向將進一步得到落實，全國大部分城市已經實施了首套房“認房不認貸”的政策。

同時，首套房貸利率的支持政策逐步實施，新發放貸款利率與現有貸款利率的差距正在擴大，有望補充購房者購房資金需求。

2024年持續放松限制性政策仍然是趨勢，但刺激政策是否出臺，預計短期內還要根據市場調整情況，滯后6-9個月后有所落實。隨著房價調整，購房成本和購房門檻將有望進一步降低。

關鍵詞三：開發商購地意愿分化

從土地拍賣市場的表現來看，多數城市在11月份進行了取消地價上限后的土地拍賣，整體成交溢價率升至7.2%。部分核心城市的優質地塊的土拍活動升溫，個別地塊競拍出現高溢價。然而，其他地塊普遍以底價成交，甚至出現了流拍現象，進一步加劇了市場的分化現象。

在2024年，房產價格回歸市場，有利于修復市場預期，在開發商企業現金流得到銷售回款補充后，土地市場才有機會回暖。

關鍵詞四：保交樓

在2023年，除了那些具有購買土地能力的大型房地產開發企業之外，許多中小型房地產企業仍然面臨著防范和化解流動性風險的挑戰。為了確保房地產市場的穩定和健康發展，中央政府和監管部門多次強調了防范和化解房地產風險的重要性，并將其列為當前經濟工作的重要任務之一。

房地產風險主要體現在項目交付保障和房地產企業債務解決等方面。在過去的一段時間里，由于市場競爭激烈、政策調整等多種原因，部分房地產企業出現了項目延期交付、資金鏈緊張等問題。為了解決這些問題，上半年，監管部門加速推進了一系列“保障交房、保障民生、保障穩定”的措施。這些措施包括加強對房地產項目的監管、優化融資渠道、提高企業資金使用效率等，旨在降低房地產風險，保障購房者的權益。

同時，央行和銀保監會也在多個場合強調了“有效防范和化解優質頭部房企的風險”。這意味著在未來的金融監管中，將更加注重對優質頭部房企的支持和引導，以促進整個行業的健康穩定發展。住建部也提出了類似的理念，強調了“對于出現風險的房地產企業，一方面要幫助企業自救，另一方面要依法依規進行處理，以防范和化解風險”。這意味著政府將在維護市場秩序的同時，積極采取措施幫助有困難的房地產企業渡過難關。

下半年，多家國有銀行和股份銀行密集召開座談會，表示將更好地支持房地產企業的合理融資需求，并有望推動“三個不低于”政策的具體落地。如果這一政策能夠真正實施，將在很大程度上改善當前民營房企融資困難的情況，有助于防止房地產風險的蔓延，促進行業的健康發展。

到了2023年年底，中央金融工作會議和中央經濟工作會議都再次強調了“公平對待不同所有制的房地產企業，滿足其合理的融資需求”。這表明在未來的金融政策制定中，政府將更加注重公平競爭，為各類房地產企業提供更加公平的融資環境。這將有助于激發市場活力，推動房地產行業的持續發展。

2024年，化解項目交付風險仍然是政策的重點之一。為了修復市場預期，預計將進一步落實“保交樓”配套資金和政策。加強預售資金監管和改革預售制度可能成為保障項目交付的重要措施。此前，住建部已明確規定“有條件的情況下可以進行現房銷售”，并已在2023年的多個地區試點了現房銷售。預計在2024年，將有更多的城市或地區推動試點現房銷售，有望加快預售制度改革的進程。