預告登記是以債權為對象的登記，它通過公示債權，鞏固債權人的地位，為債權向物權的轉化提供了順暢通道，是實現債權的保障，是標志將來不動產物權變動的登記。預告登記能限制開發商等房屋所有權人的一物數賣行為，確保由買賣合同等產生的以不動產物權變動為目的的債權請求權得以實現。

首先，根據《民法典》第221條的規定，當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記適用于所有形態的不動產物權變動，只要是引致不動產物權變動的債權，無論其產生于民事合同還是行政合同，無論其是否附條件、附期限，都在預告登記的適用范圍。

其次，預告登記以保障債權為目的，其依附于該債權，債權合法有效是預告登記的實體要件。預告登記的程序要件是當事人向不動產登記機構申請預告登記，經登記機構受理和審核后，自記載于登記簿時產生法律效力。在商品房預售的情形下，預售人未按照約定與預購人申請預告登記的，預購人可以單方申請預告登記。

第三，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記權利人的同意是義務人處分行為生效的要件，未經預告登記權利人同意的處分行為不僅對權利人不生效，對其他人也不應生效，而且是絕對不生效。

第四，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。債權消滅包括債權合同被認定無效、被撤銷、被解除，以及預告登記權利人放棄債權的情形。

第五，在房產交易領域，房屋所有權的轉讓以登記為要件，成立房屋買賣合同與完成房屋所有權轉讓之間通常都有一定的時間差，一旦出賣人有一物數賣的背信棄義行為，買受人將面臨目的落空的現實風險，預告登記制度無疑是消弭這種風險的一劑良藥。但是，實踐中，預告登記在房產交易中的適用比例并不高，主要是因為我國在很多地方實行了網簽備案制度，房產買賣雙方必須在專門的交易網絡系統上簽訂買賣合同，并憑該合同才能申請轉移登記，一旦進行了網簽備案，出賣人就不能再將該房屋轉移登記給其他人，這與預告登記的實際效果一致，而且網簽備案是從交易之初就強制切入，在確保買受人實現合同目的的力度上要強于預告登記。另外，在現房交易的即時交易場合，出于便民高效的考慮，各地不動產登記機構辦理登記的效率很高，時間很短，不少地方當日就能完成所有權轉移登記。所以，網簽備案系統和登記機構的高效作業，能夠把轉讓人一物數賣的可能性降到最低，預告登記由此在實踐中基本失靈，在所難免。