近期，《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發【2023】14號文）（以下簡稱“14號文”）已逐步進入執行落地期。這個指導性意見一經公布，馬上在房產圈引起了軒然大波，甚至有人驚呼，新一輪房改序幕由此拉開。那么這個指導性意見到底有哪些神奇之處，不妨一起來來看看。

一、制定背景。

近年來，隨著中國經濟的發展和城鎮化的推進，住房問題日益凸顯，特別是城鎮化持續推進的歷史大背景下，住房供需矛盾日益嚴重，原先的高負債、高杠桿、高周轉的“三高模式”，雖然一定程度上帶來了社會經濟的繁榮，但在新的歷史條件下，一路上漲的房價已然掏空了國民的儲蓄，在經濟結構轉型，大力構建經濟內循環的當下勢必需要進行調整，也因此中央在多放考慮下出臺了此指導意見。

二、具體內容

《關于規劃建設保障性住房的指導意見》提出了一系列具體的政策措施，包括加大保障性住房的建設和供給、推動建立房地產市場長效機制、完善住房供應體系等。但說到底就是兩句話：“讓商品住房回歸商品屬性”和“實現‘居者有其屋’”。

什么意思？

簡單的講就是以后的房地產將變為保障房和商品房雙軌制運行，在雙軌制運行的情況下，保障房和商品房將分別滿足不同層次的住房需求。一方面，保障房可以有效解決低收入人群的基本住房問題，緩解社會住房壓力；另一方面，商品房則主要滿足改善型住房需求，推動房地產市場的健康發展。

特別需要注意的是，此次指導意見提出“保障房必須實施嚴格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規將保障房變更為商品房流入市場”，也就意味著保障房完全和市場做了脫離，徹底終結了保障房滿五年可以進行市場交易的政策，也就進一步杜絕了保障住房的投資價值，有利于更好的控制保障性住房的市場價格，最終實現工薪階層低成本購入住房的目的，解決工薪階層的后顧之憂。

三、現實影響

短期內該政策可能會對已有的項目造成一定的沖擊，但是從長期來看，該政策具有非常積極的作用；

一是購房者選擇的機會多了。新政實施前，大家買房都是扎堆沖進房地產市場，造成房地產市場階段性、地域性供需緊張，在這樣的市場環境下很容易形成賣方市場，從而使得房屋質量不斷下降的同時房屋價格卻不斷攀升，進而增加了購房者的購房成本。

二是開發商會更關注房產品質。雙軌制后，購房者會根據自身情況選擇是購買保障性住房或者商品房，也因此讓開發商潛在的客戶出現了分流，客戶群體勢必減少，在這樣的背景下，開發商必須不斷提升房產品質，提供質優、價廉的商品才有可能盈利，否則將逐步被市場淘汰。