確保房地產平穩發展，住房改善重要性重新提升——行業點評報告-20221219

1、事件：中央經濟工作會議于12月15-16日在北京召開

中央經濟工作會議涉房表述有兩塊：（1）要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。（2）要把恢復和擴大消費擺在優先位置，增強消費能力，改善消費條件，創新消費場景。多渠道增加城鄉居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費。

2、整體表述強調防范化解重大經濟金融風險

本次會議在之前“保交樓、穩民生”的基礎上，新增“保穩定”，對房地產的表述整體放在“有效防范化解重大經濟金融風險”表述下，供給側化解風險、保障交樓順位放在優先位置。需求端從表述來看與此前差異不大，支持剛性和改善性住房需求、解決好新市民、青年人等住房問題。而房住不炒則放在最后，整體色彩相對淡化。

3、住房改善重要性重新提升

我們測算2019-2021全國商品住宅銷售套數分別為1501、1549、1565萬套，同期新增城鎮家庭戶為683、685、434萬戶，二者之間的差異很大程度上可以視作改善型需求的體現，則估算的改善性需求（廣義口徑，包括二套、學區、異地置業、養老康旅等）占比分別為45％、50％、68％，意味著過往三年改善需求逐漸占據商品住宅銷售主力。目前來看本輪政策對首套剛需的支持力度較大，本次中央經濟工作會議明確表示支持住房改善，預計后續更多針對改善的需求端政策可期。歷史上，政府曾使用過認房認貸放松、二套首付比例、多子女家庭購房優惠等政策鼓勵改善需求。

4、投資建議

自三支箭全部落地對房企融資提供多維支撐后，本次中央經濟工作會議繼續為后續寬松的房地產政策定調。當前對于地產政策底已經相對明確，銷售基本面仍在觸底，但我們預計未來需求端的政策也將持續寬松。在供需兩端政策持續寬松預期下，未來行業勝者為王邏輯將持續演進，持續看好那些融資有優勢、投資強度高、布局區域優、機制市場化的房企。受益標的（1）保利發展、招商蛇口、華發股份、建發股份、越秀地產等優質央國企；（2）萬科A、金地集團、新城控股、美的置業等財務穩健等民企和混合所有制企業。