上半年重點城市商品住宅成交規模穩中略降，新房價格表現平穩，但各線城市市場分化更加明顯。易居研究院研究員沈昕分析指出，這主要是一線城市和部分熱點二線城市在今年3、4月份出現了“小陽春”行情，而大部分三四線城市則持續走弱。

“在‘房住不炒’的大背景下，下半年成交出現較大回升的可能性不大。”沈昕分析認為，預計2019年下半年40城成交繼續下滑。分城市類別看，一線城市由于連續兩年成交量低迷，已經企穩反彈；東部和中部二線城市后續還有可能繼續降溫，其他地區的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。

不僅僅是新房市場，近日，貝殼研究院發布的《2019中國房地產半年報》指出，上半年全國重點城市房地產市場從低迷中走出，但回暖并不穩定，市場整體表現出“前高后低，分化加劇”的特點。

“上半年后期成交量雖然下落，但新增客源及帶看量并未同步減少。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，“不過，重點城市的改善型需求受制于認房認貸難以釋放，市場缺乏大幅向上動能。”

今年上半年，部分城市出現樓市“小陽春”、土地市場回暖等苗頭。貝殼研究院的數據顯示，北京、上海、深圳、西安、杭州等城市二手房市場大幅調整后，需求開始釋放。“上半年，重點城市二手房市場，在部分地區一季度行政調控放松、房貸利率下調、市場預期改善等因素影響下，從底部回暖。”許小樂分析認為，這種回暖表現為一季度二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。但二季度在政策收緊、預期轉變背景下，市場回暖并未持續，2019年上半年呈現明顯的“前高后低”特征。

部分城市“新庫存”風險隱現

業內人士普遍認為，下半年房地產市場仍將以“穩”為第一要務，保持政策的連續性和穩定性，防止房地產市場出現大起大落，進而落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標。而在具體的執行層面，中央已將更多的政策自主權賦予地方政府，要求夯實城市政府主體責任，確保房地產市場平穩健康發展。基于此，熱點城市調控政策仍需從緊執行，且不排除加碼調控的可能性。多數三四線城市房地產市場猶存較大的下行壓力，調控政策微調放松已在預期之中。隨著樓市成交明顯放緩，廈門、煙臺等二三線城市庫存風險浮出水面，下半年壓力城市有望逐步放開調控，“四限”政策皆有放松可能性。

易居研究院統計的上半年50城市商品房供求比與土地庫存去化周期顯示，當前二線城市土地庫存去化周期仍處于長期的向上趨勢中，并且即將超過三四線城市的水平。一季度以來房企在二線城市拿地面積快速增長，但隨著“小陽春”的熱度的降低，熱點城市房地產市場下半年或將開始降溫。