本輪房地產調控已是我國地產調控史上力度最大、持續最長的一次調控，截至2018年底已持續28個月，原本三年左右的房地產市場小周期也被拉長。2019年房地產政策可能結構化調整，一線、二線城市行政管制適度松動，融資環境邊際改善。商品房銷售面積趨勢性下行。土地市場成交面積較上年減少，新開工增速可能緩降；開發投資增速或小幅回落，全年增速約3%-5%。

一、房地產政策可能適度調整

結合當前宏觀經濟和房地產市場形勢，筆者對2019年房地產政策走向有如下判斷：

一是調控全面退出的可能性較小，否則極有可能導致調控成果半途而廢。“房住不炒”和“因城施策”兩個原則將堅持，客觀上住房租賃市場局面打開也要求將穩定房價一以貫之。

二是2019年第二季度前后政策可能適度放松。房地產政策具有適度調整的現實需求：行業內生需求是要加大對住房剛需的支持，減小對改善性需求的誤傷，特別是小戶型向大戶型置換的需求；行業外部需求是經濟增長動力不足，貿易摩擦困局未解，缺少應對一系列國內外環境挑戰的輜重。這些內外部因素可能促使放松房地產調控的訴求和預期漸增，決策層對調控的態度轉緩。

當前正處于政策觀望期，各地可能自下而上、明緊暗松，局部試探微調。倘若控房價任務“達標”，可能為后續政策環境改善預留更多空間。從“遏制房價上漲”的目標看，“環比不漲”尚可較快達成，“同比不漲”還有較大距離。

三是預計政策以結構化放松為主，對一線、二線城市和三線、四線城市、供給端和需求端等差異化考慮。具體可能調整的方向有：

一線、二線城市行政管制適度松動。以保障剛需和置換型改善需求為重點，適當放松過緊的限購、限貸、限價、限售措施。其中，放松限購可能以各地人才安居工程的方式進行，如放松落戶政策、實行購房補貼；放松限貸可能在部分地區下調房貸利率，降低首付比例，放寬按揭貸款額度增速的監管；限價導致一二手房價格倒掛，刺激了投資性需求利用套利空間入市的動力，可能放松或取消。三線、四線城市棚改安置區別對待。

貨幣環境改善，個人按揭和房企融資或有松綁。基準利率保持穩定的前提下，房貸利率即將見頂。房貸平均利率已連續上漲近兩年，上行持續時間長，但近一個季度走勢趨于平緩。加之流動性環境趨于改善，未來一段時間基準利率上行的可能性較小，房貸利率在2018四季度-2019一季度有見頂回調之勢。其他城市和銀行可能跟進小幅下調，加速放款。銀行自身存在下調房貸利率的動因，若監管默許，其他地區和銀行可能跟進小幅下調利率，加快房貸發放速度。