踏入2024年，樓市似乎迎來了前所未有的政策暖風。從年初開始，各地紛紛出臺了一系列救市措施，以穩(wěn)定并促進房地產市場的健康發(fā)展。在這些政策的驅動下，原先嚴格的限購政策逐漸被放開，一線以外的眾多城市率先松綁，房貸利率降至4%以內，首付比例降至20%，這給了市場強烈的利好信號。

與此同時，公積金貸款上限的上調，更是為那些有購房需求的家庭提供了更多的資金支持。然而，盡管這些政策為樓市注入了活力，但市場的調整趨勢似乎并未因此改變。

在2024年6月，全國百城二手住宅的平均價格停留在了14762元/平方米，這一數字已經連續(xù)26個月呈現(xiàn)環(huán)比下跌的態(tài)勢。更令人關注的是，在這百城中，有高達100個城市的二手住宅價格環(huán)比下跌，這已經是連續(xù)13個月超過90個城市出現(xiàn)價格下跌的情況。這一數據無疑給那些期待樓市回暖的人們潑了一盆冷水，也讓市場對于房地產的走勢產生了更多的疑惑和探討。

針對當前的房地產市場情況，一些業(yè)內人士紛紛發(fā)聲，認為今年的房地產風向已經發(fā)生了明顯的變化。他們預測，在2024年下半年，房地產市場可能會迎來5大明顯的變化，這到底是怎么回事呢？

01 樓市已經成為了“賣房市場”

目前樓市還呈現(xiàn)出一個顯著趨勢：賣方市場已經到來。無論是新房市場還是二手房市場，都出現(xiàn)了供大于求的局面。這一變化使得開發(fā)商和房東在交易過程中擁有了更多的主動權。

對于新房市場而言，開發(fā)商為了去庫存，紛紛采取了各種促銷手段，除了傳統(tǒng)的買房送裝修、送停車位等優(yōu)惠外，還出現(xiàn)了大幅打折的情況。這些優(yōu)惠措施在一定程度上刺激了購房者的需求，但同時也暴露出了開發(fā)商的資金壓力和市場競爭的激烈程度。在這種情況下，購房者需要更加謹慎地選擇房源，避免因為追求低價而陷入質量問題的陷阱。

而對于二手房市場來說，情況則更為復雜。由于二手房的掛牌量激增，市場供需關系發(fā)生了逆轉，很多房東發(fā)現(xiàn)自己的房子難以賣出，即使降價出售也難以吸引購房者。這種情況下，房東只能降低心理預期，接受低于市場價的售價，然而，即使如此，二手房的成交周期仍然較長，很多房東需要花費更多的時間和精力去尋找合適的買家。

02 拆遷暴富的時代已經過去

在過去，城市的拆遷往往意味著巨大的財富機遇，許多擁有老房子的居民因此實現(xiàn)了財富的飛躍，然而，這種簡單的財富邏輯正在逐漸消失。

以上海寶昌路拆遷為例，我們可以清晰地看到這一變化。在那里，一戶拆遷家庭的產證面積盡管達到了26平米，但最終的補償款僅為450萬。然而，這樣的補償款在如今的房價面前，已難以保證家庭能夠繼續(xù)在城市中心維持原有的生活水平。

他們不得不將目光投向更偏遠的郊區(qū)，以更低的成本購置房產，這一案例并非孤例，而是當前樓市拆遷補償現(xiàn)狀的一個縮影。它告訴我們，拆遷已不再是輕松實現(xiàn)財富增長的捷徑，而是需要居民在權衡利弊后作出的艱難選擇。

這一變化的原因何在？一個是政策層面的調整。隨著城市化進程的加速，土地資源日益稀缺，各地對于拆遷補償的標準也進行了相應的調整。過去那種高額的拆遷補償已經難以為繼，各地需要更加合理地利用土地資源，實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

另一方面是市場供需關系的改變。隨著房地產市場的不斷發(fā)展，房屋供應逐漸增多，而需求增長相對緩慢，這使得房屋價格逐漸趨于穩(wěn)定。在這樣的市場環(huán)境下，拆遷補償款很難再像過去那樣實現(xiàn)巨大的財富增長。

03 商品房銷售逐步進入現(xiàn)房時代

過去，商品房銷售主要以期房為主，購房者需要等待一至二年甚至更長時間才能拿到新房。然而，近年來，隨著房地產市場的不斷發(fā)展和監(jiān)管政策的加強，商品房銷售逐步進入現(xiàn)房時代。這一變化的原因主要有兩個方面：

一方面，是近年來房地產市場出現(xiàn)了一些問題，如開發(fā)商資金鏈斷裂、項目爛尾等，這些問題給購房者帶來了巨大的經濟損失和心理壓力。為了避免類似問題的發(fā)生，購房者開始更傾向于購買現(xiàn)房，以確保自己的權益得到保障。

另一方面，是監(jiān)管政策的推動。為了規(guī)范房地產市場秩序，保障購房者的合法權益，相關部門提出將逐步提高新建商品房的現(xiàn)房銷售比重，最終取消商品房預售制度，完全實行現(xiàn)房銷售，這一政策的出臺，將進一步推動商品房銷售進入現(xiàn)房時代。

現(xiàn)房銷售時代的到來，一方面，可以減少購房者的風險。購房者可以直接看到房屋的實際情況，了解房屋的質量、戶型、裝修等情況，從而避免購買到質量差、戶型不合理或裝修粗糙的房屋。

另一方面，現(xiàn)房銷售可以促進房地產市場的透明度和公平性。在現(xiàn)房銷售模式下，房屋的價格、質量、戶型等信息都更加透明，購房者可以更加清晰地了解市場情況，做出更加理性的購房決策。

此外，現(xiàn)房銷售還可以促進房地產市場的競爭和創(chuàng)新。開發(fā)商需要更加注重房屋的品質和設計，以吸引購房者的眼球，這將推動房地產市場的創(chuàng)新和發(fā)展，提高整個行業(yè)的競爭力。

04 購房觀念正在發(fā)生轉變

過去，購房往往被看作是一種投資手段，許多人購房是出于投資需求，或是受到周圍人的影響而盲目跟風。然而，在經歷了長達三年的疫情之后，人們的購房觀念開始發(fā)生顯著變化。

疫情期間，全球經濟遭受重創(chuàng)，國內經濟增長也面臨諸多挑戰(zhàn)，這使得人們開始重新審視自己的經濟狀況和購房決策。許多人開始意識到，不顧一切的沖動購房行為可能會給自己帶來沉重的經濟負擔，甚至可能陷入債務困境。

因此，他們開始更加注重自身的經濟情況，根據自身的實際情況來決定是否購房。這種變化體現(xiàn)在多個方面：一方面，人們開始更加注重房屋的實用性和性價比，而不是僅僅追求房屋的面積和地段。另一方面，人們開始更加注重儲蓄和財務規(guī)劃，不再像過去那樣熱衷于將大量資金投入房地產市場。這種變化不僅有利于房地產市場的健康發(fā)展，也有利于提高人們的生活質量。

05 未來房企將面臨大洗牌

在過去的幾年中，由于房價的不斷上漲，許多房企都在大肆擴張拿地建房。這種盲目擴張的行為導致部分房企的負債率一直居高不下。然而，隨著房價的下跌以及調控政策的收緊，房企的融資渠道受阻，銷售業(yè)績也出現(xiàn)下滑，這使得部分房企的資金鏈出現(xiàn)了斷裂的風險。

預計在下半年，這一風險將逐漸顯現(xiàn)。由于銷售業(yè)績下滑以及融資渠道受阻，部分房企將無法及時回籠資金以償還債務，這將導致部分房企出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，對于這些房企來說，他們只有兩個選擇：要么宣布破產倒閉以減輕債務負擔，要么被其他房企收購以維持運營。

這一大洗牌對于房地產市場來說，一方面，有助于淘汰那些經營不善、負債率過高的房企，促進房地產市場的優(yōu)勝劣汰。另一方面，它有助于優(yōu)化房地產市場的競爭格局，提高房地產企業(yè)的運營效率和服務質量。而且，還能降低房地產市場的風險水平，為房地產市場的長遠發(fā)展提供有力保障。

總的來說，下半年的樓市將呈現(xiàn)出以上5大明顯的變化。這些變化不僅反映了市場自身的調整和政策的影響，也預示了未來房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢。

對于房企來說，需要密切關注市場動態(tài)和政策變化，及時調整戰(zhàn)略和戰(zhàn)術，以適應市場的變化。對于購房者來說，則需要根據自己的實際需求和財務狀況，理性選擇購房時機和方式，以實現(xiàn)自己的居住夢想。同時，各地也需要繼續(xù)加強房地產市場的調控和監(jiān)管，促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。