4 月 30 日，中央政治局會議在北京召開，會議對房地產市場有了全新的表述：

會議強調，要繼續防范化解重點領域風險。要繼續堅持因城施策，壓實地方管理部門、房地產企業和金融機構責任，做好保障房交付工作，維護購房人合法權益。面對房地產市場供求關系的新變化和居民對高質量住房的新期待，要統籌研究消化存量、優化增量的政策措施，構建新的房地產開發模式，促進房地產高質量發展。要深入實施地方政府債務風險化解方案，確保債務風險高的省、市、縣有效化解債務、穩定發展。要繼續推進中小金融機構化解風險改革，采取多種措施促進資本市場健康發展。

我之所以說這是樓市的新提法，是因為這種提法與以前的提法有兩個不同之處。

"三大工程"，即保障房建設、城中村改造和 "兩用 "公共設施，是去年中央提出的與房地產業相關的三大任務。

去年底，為了支持三大工程建設，甚至重啟多年未實施的PSL，起步就是3500億元。有媒體已經解析，3500億元是單月PSL投放力度史上第三大--前兩次，2022年11月，新增PSL3675億；2014年12月，新增3831億。

然而，一年之后，在 4 月 30 日的那次重要會議上，卻只字未提 "三大工程"，甚至連社 會住房也沒有提及。

這里是否發出了信號？或者說，這里是前一天小論文的佐證。

如果是這樣，商品房市場的理論收益其實更大。

好的邏輯是，商品房的分流壓力減輕了。此前，筆者在分析保障房時說過，保障房尤其是保障房的銷售，一旦大規模入市，將至少是目前商品房市場需求的一半，這將使商品房市場的需求，成為斷代需求的額外負擔。

目前不再提 "三大工程 "和社會住房，可能是對現實的妥協，我們不希望它成為最后一根稻草。

在房地產市場 "三大工程 "淡化的同時，一項新的任務被提上日程，或者說有了新的表述：根據房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化房地產存量、優化住宅增量的政策措施。

這句話說明了幾個問題：

1、市場已經供大于求。

考慮到房地產市場供求關系的新變化 "的表述，早在去年 7 月的中央政治局會議上就已出現。

2) 為了建大房子、好房子，可以在很大程度上放寬 "709"0 限制。

"人們對高質量新住房的新期待 "正是這個意思。

2006 年 5 月，建設部、發改委、國土部等九部門在《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中，明確提出了新增住宅套數的比例要求：

應重點發展標準商品房。從2006年6月1日起，新審批、新開工建設的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）的比例必須達到開發建設總建筑面積的70%以上。直轄市、計劃單列市和省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，須報建設部批準。過去已批準但尚未取得建筑許可證的項目，如不符合上述要求，必須按照單位類型的要求進行調整。

當時提出 70% 的住房面積應小于 90 平方米，因為有必要適應當時的城市化速度。當時正是城市化速度最快的時期，大量農民進城，大量小城鎮居民遷往大城市。

為了增加住宅數量，避免供需矛盾導致房價暴漲，采取了 "7090 "政策。

如今，一方面供求關系發生了變化，市場上房屋的供應量遠遠大于需求量，不再需要快速增加房屋數量；另一方面，隨著市民對房屋質量要求的提高，90 平方米以下的房屋已經跟不上時代的需求。

3、解密大招，或許在后頭。

"統籌研究消化存量房產，優化增量房產住房"，這句話充滿了征兆。前半句是從需求角度考慮的，即消化存量。后半句是從供給方面考慮的，即減少供給。

用一減一增的方式來緩解供求關系的新變化，以穩定房地產市場的下行趨勢。

那么，去庫存的下一步是什么？讓我們先回顧一下最新一輪的去庫存化。

上一輪撤資發生在股票快速上漲的 2014 年底，當時提出了全面撤資，措施包括降低首付、降息、放開限購限售、建立貨幣貧民窟、鼓勵上市公司購買商業地產等。

其中，貧民窟的貨幣化改革是三四線城市房價上漲的主要原因。

數據：國家統計局

2023 年至今的全國庫存現狀與上一輪去庫存的節點相似，2023 年全國商品房庫存為 6.7 億平方米，今年一季度上升到 7.4 億平方米，超過了上一輪庫存的高點。

那么，現在的去庫存大行動是什么？能成功嗎？

方法一如既往。例如，放開買賣限制。

今年，蘇州、長沙、成都全面取消限購，杭州取消二手房限購。目前，除北京、廣州、深圳四大一線城市保持限購，杭州、西安、天津保持部分限購，以及海南外，全國已不再實行限購。

4 月 30 日，中國政府放松了限購令。

凡是符合北京市限購條件的居民，無論是單身還是家庭，無論是住宅還是非住宅，都可以在原有限購套數的基礎上，在五環外再購買一套住房！

這是在呼吁富人搬出五環路，再買一套房子，幫助清理倉庫。

4 月 30 日，天津也放寬了限購令。

取消河北、北京居民購房限制--京冀兩省居民和京冀兩省職工在津購房，將享受天津市居民購房政策。

這就是 "大都市區購房同權"。這個議案是2021年3月在南昌發出的，當時也被市住建局約談，政策被收回。

這是第一次，現在南昌已經不限購了。北方第二大城市天津也走了這條路。

至于首付和利率的降低，這在過去三年中一直在發生。

目前，三、四類城市和部分二類城市的門票基本為 20%，而一類城市和實力最強的二類城市一般為 30%。

1 類和 2 類預付款仍有下降空間。

這些都是可以用于退役的方法。

關于供應減少的問題，自然資源部（MNR）在中央政府發布關于房地產市場的新聲明后，立即于 4 月 30 日發布了一份通知。

明確提及：

當商品住宅開發周期超過 36 個月時，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時努力盤活存量商品住宅，直至商品住宅開發周期縮短至 36 個月以內；對商品住宅開發周期在 18 個月（不含）至 36 個月之間的城市，應遵循 "應盤盡盤、應供盡供 "的原則。按照 "應盤盡盤、應供盡供 "的原則，各城市根據當年盤活（含竣工和重建）的商品住房存量面積，動態確定新增商品住房用地出讓面積上限。

這次再次強調這一已經存在的規定，顯然是為了加大執行力度。

按照這個規定，大部分三四線城市現在就得停止賣地。大多數二線城市甚至一線城市都要減少土地供應。

面對新一輪的大運動，它能否奏效，是所有人都在等待的答案。這個答案，這個數字，不做預測，讓時間來證明，我們只是在這里討論幾個問題：

首先，救助行動早就開始了，它起作用了嗎？

近三年來，限購限售政策取消，入市人數不斷減少，但市場卻在下滑。

2021 年，國家基本上進入了救市狂潮，但效果卻與 2016 年放開的二胎政策如出一轍--越放開，越淪陷。

從數據中可以看出這一點：

中國房地產市場已由2021年的 "雙18 "調整為2022年的 "雙13"，即銷售面積18億平方米、銷售額1.8萬億元已調整為13億平方米、13萬億元。去年，商品房銷售面積降至11.17億平方米，銷售額降至116.6億元，跌至 "雙11"。

數據：國家統計局

房地產貸款，創 2016 年新低。

數據：中央銀行

賣地收入繼續下降。

數據：財政部

這說明取消限購是行不通的，因為現在賣房難不是配額問題，而是信心和收入問題。

其次，市場上是否缺少房屋？

黃奇帆透露，中國的房屋大量過剩，繼續建造房屋毫無意義，因為沒有需求。

去年 3 月，住建部公布的一組數據顯示，全國有 6 億棟樓房。

雖然這些建筑包括住宅和工廠、辦公室、機構等，但一般來說，城市中住宅建筑（商品住宅、洋房、小洋樓、工業宿舍）的比例超過一半，而農村中絕大多數建筑都是住宅。

根據這一估算，應該有大約 4 億個家庭，換算成單位數，這是一個天文數字。

此外，澤平宏觀發布的數據顯示如下。在各類城市的戶均比中，只有一線城市低于 1，二線城市和三、四線城市均高于 1。

所謂戶均住房套數比，是指城市住房套數與家庭戶數之比，大于 1 表示住房套數多于家庭戶數，供不應求。

換句話說，只有一線城市仍然存在住房短缺問題，其他城市均供不應求。

如今的城市，除了一線城市和個別強勢的二線城市有預售房還沒賣出去，有房子還沒建起來，有土地還沒建起來就被拍賣了，以及積累了一定數量的空置二手房外，其余城市即使還沒建起來，也不缺房。

當然，好房子仍然短缺。

其次，需求逐年下降。

我國人口連續第二年減少，去年減少了 208 萬人。此外，出生人數幾乎下降，城市化率與過去十年高點時期相比也有所下降。

數據：國家統計局

未來，需要買房的人會越來越少。

該機構有一組預測數據。

根據房地產權威機構中國指數研究院的理論，26-40 歲年齡段是購買和置換房地產的主力軍，因此，40 歲年齡段為 1984 年出生的 2088 萬人，26 歲年齡段為 1998 年出生的 1585 萬人，由此推算，2024 年購房主力人群將減少 503 萬人。

根據同樣的推理預測，未來幾年購房需求的主要變化將繼續減少，2025 年減少 603 萬套，2026 年減少 904 萬套，2027 年減少 1240 萬套，2028 年減少 1167 萬套，2029 年減少 1406 萬套，2030 年減少 1414 萬套，2031 年減少 742 萬套，2032 年減少 607 萬套，2033 年減少 604 萬套，2034 年減少 360 萬套，2035 年減少 276 萬套，2035 年減少 53 萬套。000 人，2037 年為 300 000 人。

從那時起，購物者的主要人口增加和減少了約 100 萬。