經過20多年的快速發展，目前中國房地產和城鎮化都已進入下半場，房地產現狀已眾所周知，在此就不再贅述。今年政府工作報告在總結過去5年成績單時指出，我國常住人口城鎮化率已從60.2%提高到65.2%，這意味著，兩年前中央提出的“十四五”時期常住人口城鎮化率提高到65%的目標順利完成。

根據全國第七次人口普查的分項數據顯示，中國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，未來住房需求主要集中在北上廣深等一線城市和一些中心城市。目前，發達國家的城鎮化率為75%以上，發展中國家的城鎮化率為50%左右。

城市化率（也稱城鎮化率），是城市化的度量指標，一般采用人口統計學指標，即城鎮化占總人口（包括農業與非農業）的比重。城鎮化的定義：中心地區、縣（市、區）及建制鎮，凡列入城鎮化建設規劃且城區建設已延伸到鄉鎮、居委會及村委會已實現水、電、路“三通”的，都納入市鎮人口計算，這樣能客觀反映城市化進程。

根據聯合國預測，世界發達國家的城鎮化率在2050年將達到86%，我國的城鎮化率在2050年將達到71.2%。由此可見，未來我國的城鎮化還有較大的發展空間。

如果按照發展階段來看，中國房地產第一階段以滿足民眾的住有所居，和改善住房條件的目標已基本上實現，從長遠和發展的眼光審視房地產業。中國房地產第二階段的發展目標必然將會以改善人們的居住環境為目標。當然，這一目標不可能在短期內實現，至少也是十年以后的事情了。

筆者認為，未來，改善居住環境將成為中國房地產的發展方向。我國民眾的住房需求，將會從增加居住面積，向改善居住環境的方向發展；而城鎮化的發展趨勢則會從當前一、二、三、四線的城市格局，向城市群和都市圈方向發展，未來我國將出現以珠三角、長三角、京津冀為代表的一批城市群、都市圈。

人們在擁有更大居住面積、小房子換大房子的基礎上，必然會向追求改善居住環境的方向發展，人們希望獲得更加清新的空氣、有植被覆蓋的環保宜居環境、能吃到綠色有機蔬菜，逃離大城市的霧霾天氣、嘈雜的噪音、擁堵的交通，以及各種由人口密度太大所造成的城市污染。

之所以會得出這一結論，是因為從發達國家的房地產發展過程來看，都曾經歷過一個由“注重數量，到數量與質量并重，再到質量第一，進而強調個性化、多樣化、高環境質量”的發展階段。

未來中國房地產的發展也不會例外，仍會沿著這個發展方向向前發展。與所有發達國家的發展趨勢一樣，未來我國城市中的高、中等收入人群，必然會選擇遷往城市郊區（距離城市1-2小時車程之內）居住，這樣能夠擁有更為寬敞的住房，并且擁有院落，可以種植綠色有機蔬菜，遠離城市的喧囂和煩惱，享受到寧靜、舒適的田園生活。

之所以會出現這一趨勢，是因為：1、改善居住環境是人們對于美好生活的向往的必然追求；2、城市郊區、衛星城和小城鎮是未來房地產長遠的發展方向；3、發展中國家緊隨發達國家，中產階級移居郊區，已成為未來世界各國房地產的發展趨勢

由于國情不同，歐美國家地廣人稀，中產階級可以在城市郊區擁有自己帶游泳池和花園的獨棟別墅，而中國人口基數大、土地面積有限，不可能滿足所有人的這一需求。但毋庸置疑，中國未來房地產必然會朝著這一方向發展，只不過與歐美國家相比，發展模式會有所不同罷了。

但是，要實現這一發展目標的前提是，城鎮化水平需要大幅提升。城市郊區和三四線城市的生活服務及其他配套設施，要能夠滿足人們的所有居住需求。此外，教育和醫療條件也需要大幅提升，我國的優質教育和醫療資源需要向三四線城市傾斜，這些城市需要涌現出越來越多的名牌大學和三甲醫院。

當三四線城市的城市綜合服務和市政建設及服務水平，達到或接近一線城市時，就必然會出現一線城市人口向三四線城市流動的發展趨勢。

在這一發展趨勢下，城市中的高收入人群和大部分中等收入群體會遷出城市中心，選擇居住在郊區，部分人口也會選擇遷往居住環境更為優良的小城鎮、衛星城和三四線城市居住，出現與發達國家相同的局面。到那時，仍然留在城市中心的，大部分都是中低等收入人群。

與此同時，一線城市的房價將會逐步下跌，而城市郊區及三四線城市的房價會逐步上漲，真正的“逃離北上廣”這一情形將會出現。筆者估計，這一趨勢大約會在10年后出現，這與當前不同城市的房價走勢恰好相反。至于預測正確與否，只有讓時間來檢驗了！