在持續下行探底并一度出現加速下滑態勢之后，2022年末，房地產市場出現重大轉折。

特別是12月中旬以來，決策層連續表態：《擴大內需戰略規劃綱要（2022-2035年）》明確提出“支持居民合理自住需求”；國務院副總理劉鶴明確“房地產是國民經濟的支柱產業”；近日召開的中央經濟工作會議將“穩定房地產市場”置于有效防范化解重大經濟金融風險任務之下，并提出向新發展模式平穩過渡。

2023年，可能是中國房地產市場極為特殊的一年。房地產政策會有兩個底線——“保交樓”的民生底線，以及“不走老路”的風險底線。其中，四個領域的變化將成為明年房地產市場的發展轉折的重要注腳。

其一，重新認識房地產業的角色

此番官方明確房地產是國民經濟的支柱產業。一方面，房地產業是重要增長動力源。中央財辦有關負責人指出，房地產業占GDP的比重為7%左右，加上建筑業則占到14%；土地出讓收入和房地產相關稅收占地方綜合財力接近一半，占城鎮居民家庭資產的六成。

另一方面，房地產業也是重要風險源之一。房地產貸款加上以房地產作押品的貸款，占全部貸款余額的39%，對于金融穩定具有重要影響，是外溢性較強、具有系統重要性的行業。

2003年，中國首次在官方文件中明確房地產業是國民經濟支柱產業。此后，房地產業迎來了近20年的高速發展。但此次官方重提“支柱”，更大程度上意在“穩定”。

央行副行長劉國強近日談及房地產業時表示，支柱不能大幅度擺動，非保持總體穩定不可。他認為，“房住不炒”的定位不能偏離，要以惠民生為落腳點，以穩市場主體為重要抓手，優化金融監管制度，加大金融支持力度。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，既然是支柱產業，考慮到其對經濟、金融、財政、百姓權益、社會保障等方面的影響，保持穩定、避免大起大落就是行業和市場治理的主旨。

其二，房企融資支持將加速落地

在過去一個多月時間里，信貸、債券、股權“三箭齊發”支持房地產融資，官方近日還允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產和建筑等密切相關行業上市公司實施涉房重組。

諸葛找房數據研究中心認為，從11月開始，房地產相關政策正式向著“保主體”過渡。預計在接下來一段時間內對房企的融資支持力度將會保持，會有更多的房企獲得融資支持。

據中指研究院統計，在信貸融資（“第一支箭”）方面，60余家銀行計劃向100多家房企協議授信合計約4萬億元人民幣。自11月以來，已有25家上市房企發布配股或定增融資公告（“第三支箭”）。

業內人士認為，2023年房企融資支持力度還會繼續加大。

此外，中指研究院認為，明年官方還將支持房地產企業實施重組上市，支持房地產上下游整合，加快風險出清，進而改善房企資產負債狀況。

克而瑞研究中心認為，隨著融資功能逐漸恢復，央國企及優質民企經營有望逐漸回歸正軌，出險房企仍將有序出清，房企供給側改革漸近尾聲。

其三，改善性需求或將“挑大梁”

2023年，住房消費將成為中國擴大內需的重要內容之一，其中改善性購房需求有望“挑起大梁”。

根據克而瑞研究中心統計，近年來改善性需求已成為中國樓市的主力。今年同樣如此。易居企業集團執行總裁、克而瑞CEO張燕表示，從今年國內房地產市場的產品成交結構上來看，剛需、首改類產品比重呈全線收縮態勢，而改善類住宅產品成交占比全面上揚。

但今年以來，多數房地產支持政策都是針對首次置業的剛需群體，潛力巨大的改善性需求則多數依然沉睡。李宇嘉認為，未來商品房市場企穩，帶動內需和消費，改善性需求釋放是關鍵。

如何釋放這部分需求？中央財辦有關負責人此前指出，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。

多家機構認為，這意味著限制性政策將會逐步退出。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，目前一線城市“認房認貸”等限制性政策執行仍較為嚴格，后續或從特定人群著手，如從人才、多孩家庭、產業人群等方面進行更精準的調整優化，釋放特定人群購房需求。二線城市在降低首付比例、調整“認房認貸”界定范圍等方面仍有較大優化空間。

李宇嘉表示，明年可能會放開部分核心城市的限購、限貸、限售等政策，從而釋放改善性需求。同時，目前存量房流通效率差，下一步可能在流通環節通過稅收減免，下調房貸利率和首付比例，降低成本促進循環。

其四，向新發展模式平穩過渡

中央財辦有關負責人表示，要深入研判房地產市場供求關系、人口變化、城鎮化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推動房地產業向新發展模式平穩過渡，擺脫多年來“高負債、高杠桿、高周轉”模式。

李宇嘉認為，官方信號表明向新模式轉型要注意把握節奏，不能太急，也需要避免金融、財政、土地等各部門單邊突進，而是更有系統思維，在發展中解決問題，在長期內解決問題。

2023年能買房嗎？

上述分析表明，明年會有更多支持性政策鼓勵剛性和改善性購房者入市，改善其居住條件，屆時購房者有望在信貸、稅費等領域享受一定優惠，降低購房成本。

但需要注意的是，政策端對“投機炒房”的嚴厲態度一如既往，而且隨著市場分化加劇，盲目投資或者單邊對賭房價上漲將難再有所獲益。