“爛尾樓改造專家”銀億股份有限公司申請破產清算讓業界將目光投向浙江副省級城市寧波市。

克而瑞日前發布的《2019年上半年全國房地產總結與展望》，2019年1〜5月，全國商品房銷售面積5.56億平方米，累計同比下降1.6%，降幅較1〜4月擴大了1.3個百分點；銷售金額為5.18億元，累計同比增長6.1%，增速回落2個百分點。其中，寧波5月成交112萬平方米，環比下降24%，同比下降29%。

克而瑞5月房地產市場月報顯示，供應方面，29個重點監測城市新增供應量同環比雙降10%。其中，寧波5月新增供應面積為63萬平方米，環比下降31%，同比下降6%。

為了解寧波樓市現狀，連日來，《中國經營報》記者先后走訪了佳兆業·東宸壹品、中海楓橋里、保利天悅、萬科云谷等項目，在走訪中了解到，各樓盤看房現場已無去年上半年火爆景象，看房的人并不多，但諸如“代繳個稅”“贈送面積”等現象仍舊層出不窮。

對于銷售的部分亂象，記者聯系了上述部分公司。其中，中海地產公共關系部相關負責人表示不接受采訪。同時，寧波市房管中心相關負責人表示，只要提供的個稅紙質證明有蓋章以及后臺查詢到的共享數據符合條件，就可以在限購區內購買一套房。

代繳社保、贈送面積頻現

日前，記者實地走訪了位于浙江省寧波市江北區江北天沁路與李家西路交會處的中海楓橋里，現場看房的人并不是很多。據項目銷售人員介紹，該項目于2018年9月首次開盤，目前在售的只有中層，面積在123〜127平方米，均價為24000〜26000元/平方米，高層的已全部售罄，3個月后便會清盤。

在該項目的樣板房內，上述銷售人員向記者表示，陽臺面積贈送一半，飄窗面積全送，加起來有7.2平方米。

同時，記者了解到，該項目位于寧波市的限購區域內，對于外地戶口購房者，需要滿足3年內連續繳滿24個月社保的條件。該銷售人員告訴記者，可以找相關的中介補繳24個月的個稅清單，不僅速度快，而且成本低。“按照最低的標準繳個稅，他們打點一下稅務局的人，就收點手續費。”

隨后，記者聯系上寧波一位專做補繳個稅清單的人士。據其介紹，補個稅只需向其提供身份證、手機號以及本人銀行卡號，繳納5000元當天即可弄好，不存在風險并且確保辦好。

除此之外，記者還發現該項目存在各種名目的折扣優惠。以該項目123.11平方米5層樓房屋為例，總價為346萬元，優惠后總價為325萬元。具體來看，分別是“3個99”優惠以及開發商給的10萬元開盤優惠。“3個99”指的是加推優惠、一次性優惠。“如果在3天內按時簽約，還可以再享受‘1個99’的優惠。”

另外，在寧波市鄞州區世紀大道與通途路交會處的佳兆業·東宸壹品，也存在各種名目的優惠。以133.92平方米的戶型為例，總價為286萬元，購買的話開發商會提供82000元的優惠，其中2000元是裝修優惠，待房子交付后需返還開發商。此外，還可享受“認購”“房源”“按時”等“3個99”的優惠。若是全款購買，便可再享受9.4折的優惠；若貸款購買則可再享受9.8折的優惠，兩者相差11萬元。

在同策研究院首席分析師張宏偉看來，在價格層面上，寧波樓市下半年會保持相對平穩。“甚至有些銷售壓力大的項目，有可能對價格進行適度的微調。從整個下半年的走勢來講，還是以交易量的變化為主，到了四季度，會有可能加大整個推廣和銷售力度來推盤沖刺銷售業績。”

“通過對寧波土地市場、新房市場的分析可以發現現階段寧波新房市場處于持續筑底階段，成交量同比持續下降，土地市場較為平淡。2018年以來寧波處于強監管狀態，寧波同時也進入‘六限’時代，各類政策調控嚴格，2019年在各類政策未松動的情況下，預計下半年寧波市場將會小幅下降或者處于低位穩定運行。”諸葛找房數據研究中心分析師國仕英亦置評道。

成交量下滑市場降溫

部分樓盤項目花樣促銷的背后，寧波樓市正在變得愈加理性。

在張宏偉看來，寧波環比下降的數據與周邊的二線城市趨勢較為吻合。他認為，五六月份，從整個市場的交易量來看，持續回升的動力不足，就有可能出現交易量下降的情況。“到6月下旬，可能有些企業為了半年度銷售業績目標的因素，會有一些折價銷售的動作。”

諸葛找房數據顯示，5月寧波新建商品住宅成交4407套，環比下降9.04%，同比下降56.06%，同環比雙雙下降。值得注意的是，寧波新建商品住宅自2018年6月以來同比均處于下降狀態。

據《寧波晚報》報道，來自容創有容對5月寧波市六區各區域成交情況的統計顯示，鄞州區成交1742套，同比下降30%；江北區成交895套，同比下降45%；海曙區成交911套，同比下降37%；鎮海區成交117套，同比下降74%；北侖區成交752套，同比下降37%；奉化區成交2811套，同比增長234%。

寧波容創有容有限公司副總徐江濤在接受媒體采訪時稱，5月，寧波的成交量主要靠奉化區拉升，其他區域的銷量都在下滑，且其他五區近3個月的成交量都不如去年，新房、二手房的成交情況都是如此。5月，寧波市五區新建商品房的成交量同比下降了37%。

“對于寧波樓市來說，當前需要關注部分需求外溢。過去杭州政策收緊的時候，確實會有部分需求進入到寧波市場，但這兩年嘉興等城市積極進入長三角一體化的框架中，反而對寧波樓市會有沖擊效應。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出。

樓市降溫也體現在土地市場。諸葛找房數據顯示，5月寧波土地市場供應規劃建筑面積為148萬平方米，環比上升41.35%，同比下降25.88%；土地成交規劃建筑面積為152萬平方米，環比上升27.72%，同比下降10.59%。

據機構公布的6月17日至23日的土地數據顯示，寧波整體市場供應量為67萬平方米，成交48萬平方米，出讓金為112億元。

國仕英認為，2019年寧波土地供應、成交面積處于較低水平。從土地溢價率來看，自2018年5月以來寧波土地市場溢價率處于低位運行，低于40%。可見寧波土地市場一直處于低溫態勢發展。

他進一步解釋道，對比寧波2016年以來供應、成交數據可以發現，2019年以來寧波新房供應大幅增加，但新房成交同比卻一直處于下降態勢，可見目前寧波新房市場較為冷淡。