最近網(wǎng)上關(guān)于“一線(xiàn)城市房租大跌”的消息，讓房東權(quán)先生郁悶了好一陣子。他有一套房子的租客小李正好因工作調(diào)動(dòng)提出退租，臨近收房時(shí)中介卻告知他：“租金比去年上漲了20%，而且很好租。”
權(quán)先生這套一室一廳的住宅位于上海與昆山的交界處，去年市場(chǎng)租金約1500元/月，今年房?jī)r(jià)跌了13%，但租金反而漲到1700元~1800元/月，且房源緊張，中介經(jīng)常打電話(huà)來(lái)問(wèn)租約到期沒(méi)有。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，近期上海房屋租賃市場(chǎng)并未出現(xiàn)網(wǎng)上傳言的“快速降溫”。上海中原地產(chǎn)房屋租賃指數(shù)顯示，2019年前3個(gè)月分別為238.4、238.6、236，盡管與去年年末相比稍有下跌，但與去年同期基本持平。
租金漲幅領(lǐng)銜一線(xiàn)城市
在上海漂了5年多的白領(lǐng)小周向記者表示“租房不易”。多年來(lái)她與同事合租，幾次搬家都是因?yàn)樽饧s到期后漲價(jià)，不得不從楊浦到浦東，越搬越遠(yuǎn)，所幸這兩年輪上了張江人才公寓，才感覺(jué)穩(wěn)定了許多。不過(guò)她的朋友小劉就沒(méi)有這么幸運(yùn)了，畢業(yè)季一到，房東又要漲價(jià)，最近正在為找房而焦頭爛額。
“張江這一帶租個(gè)兩室大概要5500元，一室戶(hù)稍微便宜點(diǎn)，但很難找，根本沒(méi)感覺(jué)房租下降。”小周說(shuō)。
興業(yè)證券《一二線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)4月房?jī)r(jià)租金報(bào)告》顯示，今年以來(lái)，上海、深圳、惠州租金漲幅較明顯，2018年上海每平方米租金全年均值66.7元/月，4月單月均值為71.5元/月；進(jìn)入2019年，3月、4月均值則升至72.4元/月和74.8元/月，同比上漲達(dá)到5%，今年漲幅已達(dá)到9%，遠(yuǎn)高于其他一線(xiàn)城市。
即便在上海外環(huán)外，某些人口集聚的區(qū)域，房租也仍然不便宜。
在松江九亭，兩三家房屋中介得知記者前來(lái)租房時(shí)，熱情都不太高。“現(xiàn)在房子有的。如果你是下個(gè)月來(lái)租，那就說(shuō)不好了。”中介指指墻邊的白板，“房子都在那兒呢，一室3500~4000元。”
“房租哪里會(huì)跌得下去喲！都被二房東炒高了！”一位中介阿姨無(wú)奈地說(shuō)，“一有房子出來(lái)，二手房東馬上收走，分割群租。”
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，一套兩室兩衛(wèi)的loft公寓經(jīng)過(guò)改造，樓上、樓下各一套獨(dú)衛(wèi)房，廚房支一張床就是一個(gè)單間，還能做到“互不打擾”。據(jù)記者多方面了解，戶(hù)型圖中標(biāo)注的“單層”實(shí)際上就指的這種改造后的一居室。
盡管政府監(jiān)管部門(mén)始終沒(méi)有放松監(jiān)督和拆違，但群租現(xiàn)象在九亭一帶難以根除，在不少房源信息表中仍然有“單層”房出租，中介手里也掌握著相當(dāng)數(shù)量的房源，偷偷地推薦給租房人。
上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“房租高低和人口租賃需求等有關(guān)，實(shí)際上它也和物價(jià)一樣，基本上是只會(huì)上漲，不會(huì)下調(diào)，最多是做到不漲。所以很多城市和區(qū)域，在實(shí)際觀察來(lái)看，真正下跌的可能性反而是不多的。”
高租金房源遇去化壓力
既然房租沒(méi)有下跌，近期又會(huì)否出現(xiàn)大漲？
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，目前從上海租金指數(shù)走勢(shì)來(lái)看是高位震蕩。一方面去年上海常住人口流入量減少，另一方面，市區(qū)范圍內(nèi)租金一直維持高位，尤其是1萬(wàn)元以上的高租金房源遇到去化壓力。
而租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也影響了房租數(shù)據(jù)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，很多區(qū)域?qū)嶋H觀察來(lái)看，真正租金下跌的可能性反而是不多的。結(jié)構(gòu)方面，郊區(qū)房源增多，多少也會(huì)帶動(dòng)全市租金的下調(diào)。
盧文曦表示：“每年年初是租賃市場(chǎng)最為活躍的時(shí)期，成交價(jià)格往往給全年租金價(jià)格定水平，既然年初都沒(méi)怎么漲，下半年并不是租賃最旺盛的時(shí)候，因此租金也不太可能上漲。”
對(duì)于上述房租上漲20%的區(qū)域，盧文曦認(rèn)為應(yīng)該是特例：“昆山花橋這里房?jī)r(jià)快速上漲有炒作成分，價(jià)格有泡沫，在調(diào)控舉措出來(lái)后虛火會(huì)降下來(lái)。而租房是消費(fèi)，區(qū)域內(nèi)有產(chǎn)業(yè)而且軌道能通上海，甚至有人可以租花橋的房子到上海上班，降低居住成本。這樣的情況下造成了特定區(qū)域房租上漲。”
住在九亭的程小姐是一位特殊的租房人，同時(shí)她也是上海某長(zhǎng)租公寓品牌負(fù)責(zé)人。對(duì)市場(chǎng)非常熟悉的她認(rèn)為，近期房租仍然比較穩(wěn)定。上海租房?jī)r(jià)格還是跟區(qū)域有關(guān)，根據(jù)個(gè)人情況，她選擇了九亭、離地鐵有一定距離的房子。這樣價(jià)格不會(huì)太高，開(kāi)車(chē)出行也比較方便。
“而長(zhǎng)租公寓由于各種裝修改造、品牌溢價(jià)等成本，普遍租金比民居貴20%~30%，所面對(duì)的客群也有相應(yīng)的差異化，因此大量入市長(zhǎng)租公寓不會(huì)對(duì)住宅租賃市場(chǎng)造成太大的影響。”程小姐說(shuō)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“長(zhǎng)租公寓大量入市有助于緩解租賃市場(chǎng)供求矛盾，使得租賃市場(chǎng)可選房源增加，這樣也利好對(duì)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定，各類(lèi)房源不會(huì)盲目漲租。”